Um site para alojamento local em Portugal custa entre 900€ e 3.000€, conforme tenha ou não motor de reservas próprio. Antes de falar de design, há uma obrigação legal que muitos sites de AL portugueses não cumprem: o número de registo no RNAL tem de constar em toda a publicidade, incluindo o seu próprio site.
Este guia cobre essa obrigação, o que mudou no regime no final de 2024, e a conta das comissões que decide se um site próprio compensa. Para faixas de preço gerais, veja quanto custa criar um site em Portugal.
Resumo rápido
- Site com galeria e contactos: 900€ – 1.500€
- Com motor de reservas: 1.800€ – 3.000€
- Número RNAL no site: obrigatório
- Coima por publicitar sem registo: 2.500€ – 4.000€ (pessoa singular)
- Comissão Booking: tipicamente 13% a 16%
- Comissão Airbnb, modelo único: 15,5%
O número de registo tem de estar no seu site
O registo no Registo Nacional de Alojamento Local atribui um número no formato 12345/AL. Esse número é obrigatório na publicidade, na documentação comercial e no merchandising do estabelecimento.
Muita gente sabe que tem de o colocar no Airbnb e na Booking, porque as próprias plataformas o exigem no formulário. O que passa despercebido é que a obrigação abrange toda a publicidade, e o seu site é publicidade.
Publicitar um estabelecimento não registado é contraordenação, com coima entre 2.500€ e 4.000€ tratando-se de pessoa singular.
No rodapé, visível em todas as páginas, e na página de contactos. Formato simples: Registo Nacional de Alojamento Local n.º 12345/AL. Se gere várias propriedades, cada uma tem o seu número, e cada página de propriedade deve mostrar o número correspondente em vez de um número geral.
O que mudou no final de 2024
O regime foi profundamente alterado no final de 2024, revertendo várias medidas do pacote Mais Habitação. Vale a pena saber porque ainda circula muita informação desatualizada:
| Medida do Mais Habitação | Situação atual |
|---|---|
| Suspensão nacional de novos registos | Terminada, salvo regras municipais em contrário |
| CEAL, contribuição extraordinária | Eliminada |
| Reautorização a cada cinco anos | Terminada, registo com duração indeterminada |
A ressalva da primeira linha é importante e é onde as generalizações falham. O fim da suspensão nacional não significa que pode registar em qualquer sítio: os municípios mantêm poder para definir áreas de contenção e limites próprios. Confirme sempre com a câmara municipal da localização antes de contar com o registo.
A conta das comissões
As plataformas cobram por reserva. A Booking situa-se tipicamente entre 13% e 16%, podendo variar conforme o contrato e o nível de visibilidade. No Airbnb, o modelo de comissão única aplicada ao anfitrião em Portugal passou para 15,5%, existindo também o modelo repartido em que o anfitrião paga cerca de 3% e o hóspede suporta a maior parte.
Com uma diária média de 80€ e uma estadia média de 4 noites, cada reserva vale 320€. A 15% de comissão, são 48€ por reserva.
| Reservas diretas por mês | Comissão evitada por ano | Paga um site de 2.500€ em |
|---|---|---|
| 2 | 1.152€ | ~26 meses |
| 5 | 2.880€ | ~10 meses |
| 10 | 5.760€ | ~5 meses |
Como no caso da restauração, esta conta precisa de um aviso honesto. As plataformas não cobram apenas alojamento em vitrine: trazem procura internacional que um site novo não tem. A jogada realista é converter em diretas as reservas de quem já ficou consigo, com um cartão no quarto e um email depois da estadia, e não esperar que o site substitua a Booking no primeiro verão.
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Pedir orçamentoMultilingue: que idiomas compensam
A maioria dos hóspedes de alojamento local em Portugal não é portuguesa, e um site apenas em português perde a maior parte do público. A ordem que recomendamos:
- Inglês, que serve a maioria dos mercados emissores, incluindo os que não o têm como língua materna
- Português, para o mercado interno e para credibilidade local
- Francês ou espanhol, conforme a origem real das suas reservas
Note a ordem. Se tiver de escolher só uma língua, escolha inglês, mesmo estando em Portugal. E use os dados das suas próprias reservas anteriores para decidir a terceira, em vez de adivinhar.
Um site traduzido por máquina e sem revisão transmite exatamente a sensação errada a quem vai entregar dinheiro por uma estadia numa casa que nunca viu. Traduza bem as páginas que vendem, sobretudo a descrição da casa e as condições de reserva, e deixe automático apenas o que for acessório.
O que o site precisa mesmo
- Fotografias de qualidade, que é o fator que mais decide reservas neste setor
- Disponibilidade e preços claros, mesmo sem motor de reservas
- Número RNAL visível
- Localização com pontos de interesse, transportes e distâncias reais
- Condições de reserva, cancelamento e horários de entrada e saída
- Contacto direto com resposta rápida, idealmente WhatsApp
- Velocidade em telemóvel, porque muitas pesquisas acontecem em viagem
Um motor de reservas com pagamento integrado é o que separa a faixa dos 900€ da faixa dos 3.000€. Só compensa a partir de um volume que justifique a mensalidade e a integração de calendários com as plataformas, para evitar reservas duplicadas.
Quem tem alojamento local não precisa de um site para competir com a Booking. Precisa de um sítio para onde enviar o hóspede que já lá esteve, e que hoje volta a reservar pela plataforma porque nunca lhe deram outra hipótese.
Darlington Vincent, Fundador da DVCodeWeb
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Ver criação de sitesPerguntas frequentes
Tenho de pôr o número de AL no meu site?
Sim. O número do Registo Nacional de Alojamento Local, no formato 12345/AL, é obrigatório na publicidade, na documentação comercial e no merchandising do estabelecimento. O seu site é publicidade, tal como o anúncio no Airbnb ou na Booking. Publicitar um estabelecimento não registado é contraordenação, com coima entre 2.500€ e 4.000€ tratando-se de pessoa singular.
Quanto custa um site para alojamento local?
Entre 900€ e 1.500€ para um site com galeria, condições e contactos, e entre 1.800€ e 3.000€ com motor de reservas e pagamento integrado. O motor de reservas só compensa a partir de um volume que justifique a mensalidade e a sincronização de calendários com as plataformas.
Ainda posso registar um novo alojamento local?
Em regra sim. A suspensão nacional de novos registos introduzida pelo Mais Habitação terminou com as alterações do final de 2024, que também eliminaram a contribuição extraordinária CEAL e o regime de reautorização de cinco anos. Mas os municípios mantêm poder para definir áreas de contenção e limites próprios, por isso confirme sempre com a câmara municipal da localização.
Compensa ter reservas diretas em vez de Booking e Airbnb?
Depende do volume. A Booking situa-se tipicamente entre 13% e 16% por reserva e a comissão única do Airbnb aplicada ao anfitrião em Portugal passou para 15,5%. Com uma reserva média de 320€, cada uma custa cerca de 48€ em comissão. A cinco reservas diretas por mês, evita cerca de 2.880€ por ano. A estratégia realista é converter hóspedes repetentes, não substituir as plataformas de imediato.
Que idiomas deve ter o site?
Inglês primeiro, mesmo estando em Portugal, porque serve a maioria dos mercados emissores. Depois português, para o mercado interno e para credibilidade local. Em terceiro, francês ou espanhol conforme a origem real das suas reservas anteriores, e não por suposição.
Posso usar tradução automática no site?
Para conteúdo acessório, sim. Para as páginas que vendem, sobretudo a descrição da casa e as condições de reserva, não. Um texto visivelmente traduzido por máquina transmite a sensação errada a quem vai pagar por uma estadia numa casa que nunca viu, que é exatamente o momento em que precisa de transmitir confiança.
Continuar a ler
- Quanto custa criar um site em Portugal
- Como aparecer no Google Maps em Portugal
- Quanto custa manter um site por ano
Fontes
- Registo e obrigações do alojamento local: Turismo de Portugal.
- Consulta pública de registos: Registo Nacional de Turismo.
- Alterações ao regime no final de 2024, incluindo fim da suspensão de registos e da CEAL, consultadas em julho de 2026.
- Comissões praticadas pelas plataformas de reserva, consultadas em julho de 2026.
- Faixas de preço de construção: dados internos da DVCodeWeb, mais de 50 projetos entregues em Portugal.
